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La questione della suddivisione delle spese per l’ascensore è da sempre uno dei temi più discussi all’interno dei condomìni.
In particolare, ciò che desta maggiore incertezza è comprendere chi debba sostenere i costi di manutenzione ordinaria, e in che modo distinguerli da quelli di manutenzione straordinaria.
L’ascensore, essendo uno dei servizi comuni più utili e al tempo stesso delicati, necessita di controlli periodici e interventi costanti affinché rimanga sempre efficiente e sicuro.
In questo articolo, analizzeremo le differenze tra manutenzione ordinaria e straordinaria, e capiremo quali sono i soggetti tenuti a coprirne le spese, con un focus sul ruolo dei proprietari nei condomìni.
Manutenzione ordinaria: una guida rapida
Prima di recedere da un contratto di manutenzione è bene conoscere i termini legislativi.
Quando si parla di “manutenzione ordinaria”, si fa riferimento a tutti quegli interventi di carattere ricorrente, finalizzati a conservare il normale stato d’uso e di efficienza dell’ascensore.
Questo concetto comprende operazioni come la pulizia periodica del vano ascensore, il controllo e la lubrificazione delle componenti meccaniche, la verifica del regolare funzionamento dei dispositivi di sicurezza e l’eventuale sostituzione di parti soggette a normale usura.
Frequenza e tipologia di interventi
Di norma, la legge prevede che l’ascensore venga sottoposto a manutenzione periodica a intervalli stabiliti di 6 mesi, nonché a verifiche straordinarie in caso di guasti imprevisti.
Il contratto di manutenzione stipulato con una ditta specializzata definisce la cadenza degli interventi e il tipo di operazioni da effettuare: dalla semplice ispezione visiva alle prove di funzionamento più approfondite.
La manutenzione ordinaria ha come scopo principale prevenire rotture o anomalie gravi, identificando per tempo possibili malfunzionamenti.
È anche indispensabile per rispettare le normative di sicurezza imposte dalla legge, che richiedono la presenza di un tecnico abilitato incaricato dei controlli periodici.
Chi paga la manutenzione ordinaria?
In un edificio singolo di proprietà esclusiva, la risposta è semplice: il proprietario dell’immobile, che utilizza l’ascensore, dovrà occuparsi di tutti i costi di gestione.
In un contesto condominiale, invece, le spese per l’ascensore – considerato un bene comune ex art. 1117 del Codice Civile, salvo diverse disposizioni regolamentari – vanno ripartite tra i condomini in base ai millesimi di proprietà e ad altri criteri, come l’altezza del piano.
Per la manutenzione ordinaria, la regola generale è che tutti i proprietari che traggono utilità dall’ascensore partecipano alle spese.
Anche chi abita al piano terra, infatti, potrebbe servirsi dell’impianto per raggiungere il box interrato o la soffitta, salvo diversa delibera assembleare che escluda chi non ne usufruisce in alcun modo (caso raro e spesso oggetto di contestazioni).
Il ruolo dell’assemblea condominiale
È l’assemblea a deliberare sulle spese ordinarie e, in base alle tabelle millesimali apposite (o ai criteri di ripartizione), a suddividerle tra i condomini.
Se le tabelle non sono aggiornate o se esiste un regolamento specifico che prevede formule diverse di calcolo, potrebbe essere necessario procedere a una revisione.
In genere, la manutenzione ordinaria, essendo una voce di spesa ricorrente, viene approvata assieme al consuntivo e al preventivo annuale, garantendo un piano di interventi costanti.
La prima cosa da controllare è se il contratto di manutenzione abbia una durata determinata (ad esempio, un anno o più) oppure indeterminata. In caso di durata determinata, la disdetta è spesso possibile solo alla naturale scadenza, salvo diversa previsione.
