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Installare un ascensore in un condominio rappresenta un valore aggiunto per tutti i proprietari, sia in termini di comodità sia di rivalutazione degli immobili.
Tuttavia, quando si decide di procedere con l’acquisto e l’installazione di un nuovo impianto, è importante sapere come ripartire correttamente le spese tra i vari condomini.
Le regole che disciplinano questi aspetti si trovano nel Codice Civile e, in particolare, negli articoli dedicati ai beni comuni e alle tabelle millesimali.
Di seguito, analizziamo i principali criteri di suddivisione e vediamo un esempio pratico di come possano essere applicati.
Installazione di un ascensore condominiale: cosa è importante sapere
Per prima cosa, occorre chiarire il contesto in cui ci troviamo. In un condominio, l’ascensore rientra tra le parti comuni (similmente alle scale, ai pianerottoli, ai tetti, ai cortili, e così via). Queste strutture, necessarie o utili al godimento di tutti i proprietari, comportano obblighi di partecipazione alle spese di installazione, gestione e manutenzione.
Qualora l’edificio fosse privo di ascensore, l’assemblea condominiale può deliberare la sua installazione.
Perché l’intervento sia approvato, normalmente è richiesta una maggioranza qualificata (sia in termini di millesimi sia di voti favorevoli, come previsto dalle normative vigenti).
Una volta deciso di procedere, si passa alla ripartizione dei costi, tema cruciale per evitare contestazioni o incomprensioni tra i condomini.
Il valore immobili e i millesimi: facciamo chiarezza
Un primo criterio di riferimento per stabilire “chi paga cosa” è il valore proporzionale di ogni unità immobiliare.
In tal senso, spesso si fa ricorso alle tabelle millesimali, elaborate in base a parametri come la superficie, il volume, l’esposizione, il piano e altri elementi che influiscono sul valore di mercato di un appartamento.
Quando l’installazione di un nuovo ascensore è considerata un’innovazione finalizzata al miglioramento delle parti comuni, i relativi costi vengono di norma ripartiti tra tutti i condomini secondo il principio millesimale. In parole semplici: chi possiede un immobile più grande (o con più millesimi) partecipa in misura maggiore alla spesa, poiché si ritiene che tragga un vantaggio economico proporzionalmente superiore dall’innovazione.
Occorre però considerare che, se il regolamento condominiale prevede tabelle millesimali specifiche per le “spese ascensore”, queste ultime vanno utilizzate per definire le quote.
In assenza di una tabella dedicata, si può procedere in base alle tabelle millesimali generali, eventualmente adeguandole alla nuova situazione.
Altezza dei piani: cosa c’entra con la ripartizione delle spese?
Oltre al valore dell’immobile, un elemento da tenere assolutamente in considerazione nella ripartizione delle spese può essere l’altezza del piano in cui si trova la singola unità abitativa.
Chi vive ai piani più alti trae un beneficio maggiore dall’ascensore rispetto a chi abita al piano terra o nei primi piani, poiché riduce in modo significativo la fatica e il tempo necessario per raggiungere la propria abitazione.
Non a caso, il Codice Civile (art. 1124, comma 2, e successive interpretazioni giurisprudenziali) stabilisce che le spese per la manutenzione e l’uso di scale e ascensori vadano ripartite secondo due criteri:
- Una parte in ragione del valore di ciascun piano o porzione di piano.
- Un’altra parte in ragione dell’altezza del piano.
Sebbene questo principio si applichi prevalentemente alla manutenzione e all’uso dell’ascensore, la stessa logica può essere estesa anche all’ipotesi di installazione di un nuovo impianto, soprattutto se il regolamento condominiale lo prevede o se l’assemblea condominiale delibera in tal senso.
Talvolta, si creano situazioni in cui i proprietari dei piani bassi contestano la ripartizione delle spese, sostenendo di non usufruire dell’ascensore o di farlo in misura minore.
In questi casi, la giurisprudenza riconosce che il condominio può stabilire riduzioni parziali della quota, ma solitamente l’esonero totale non è ammesso, a meno che non sia previsto espressamente dal regolamento o da un accordo unanime.
Un esempio pratico di ripartizione delle spese condominiali per l'installazione di un nuovo impianto
Per comprendere meglio come si combinino i criteri del valore degli immobili e dell’altezza dei piani, immaginiamo un condominio di quattro piani, con un totale di otto unità immobiliari:
- Piano terra: due appartamenti, uno di 80 mq (100 millesimi) e uno di 60 mq (80 millesimi).
- Primo piano: due appartamenti, uno di 80 mq (110 millesimi) e uno di 60 mq (90 millesimi).
- Secondo piano: due appartamenti, uno di 90 mq (130 millesimi) e uno di 70 mq (100 millesimi).
- Terzo piano: due appartamenti, uno di 100 mq (150 millesimi) e uno di 75 mq (120 millesimi).
Ipotizziamo che l’assemblea decida di installare un nuovo ascensore con un costo complessivo di 40.000 €. Le spese verranno ripartite in parte secondo le tabelle millesimali generali (ad esempio il 50% del costo) e in parte secondo il piano (per il restante 50%).
- Ripartizione in base alle tabelle millesimali (50% di 40.000 €, quindi 20.000 €): si distribuisce la spesa tra gli otto appartamenti in proporzione ai relativi millesimi.
- Ripartizione in base all’altezza del piano (l’altro 50%, pari a 20.000 €): per semplificare, l’assemblea potrebbe decidere di assegnare una quota crescente di spesa a seconda del piano. I condomini del terzo piano pagheranno la quota maggiore, quelli del secondo piano un po’ di meno, e così via fino ai proprietari del piano terra, che parteciperanno con una cifra minima.
Si tratta di una soluzione ibrida tra valore dell’immobile e reale vantaggio derivante dall’ascensore.
È possibile, inoltre, prevedere riduzioni personalizzate per casi specifici (ad esempio, chi abita al piano terra ma ha un box auto interrato a cui accede con l’ascensore, o chi presenta difficoltà motorie). Tutto dipende dal buon senso dei condomini e dalla chiarezza delle delibere assembleari.
